土地承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，由土地出租人以土地使用權(quán)取得房屋，應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
土地承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，由土地出租人以土地使用權(quán)取得房屋，應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅
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  • 土地承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，由土地出租人以土地使用權(quán)取得房屋，應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】財政部2018年9月19日發(fā)布解釋令，土地承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，以土地承租人為建造執(zhí)照原始起造人取得使用執(zhí)照，非屬契稅課稅範(fàn)圍。惟以土地出租人為建造執(zhí)照原始起造人取得使用執(zhí)照，或依約於土地租賃期間屆滿後移轉(zhuǎn)房屋予土地出租人，其經(jīng)濟(jì)實質(zhì)係土地出租人以土地使用權(quán)取得房屋，依民法第398條「當(dāng)事人雙方約定互相移轉(zhuǎn)金錢以外之財產(chǎn)權(quán)者，準(zhǔn)用關(guān)於買賣之規(guī)定。」應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅。同時，廢止該部1997年12月27日臺財稅第861932893號函。
 
財政部表示，依契稅條例第2條規(guī)定，不動產(chǎn)之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權(quán)者，均應(yīng)申報繳納契稅。土地承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，以自己為起造人取得使用執(zhí)照，非上開契稅規(guī)定之課稅範(fàn)圍；土地出租人之土地租賃行為，無涉房屋買賣，亦非上開契稅規(guī)定之課稅範(fàn)圍。惟倘土地出租人與承租人簽訂土地租賃契約，雙方約定由承租人於承租土地上自費(fèi)興建房屋，以出租人為建造執(zhí)照之原始起造人並取得使用執(zhí)照，該租賃契約已非單純出租人提供土地使用權(quán)，而係另外約定以租賃期間土地使用權(quán)與承租人自費(fèi)興建之房屋交換，形成土地租賃關(guān)係、土地使用權(quán)與房屋互易關(guān)係之混合契約(無名契約)。
 
基於私法自治原則及契約自由原則，混合契約當(dāng)事人形成多個法律關(guān)係，宜予尊重，惟其法律關(guān)係倘構(gòu)成契稅課稅要件(即土地使用權(quán)與房屋互易)，以土地出租人為建造執(zhí)照原始起造人取得使用執(zhí)照，即涉及契稅條例第12條第2項應(yīng)由使用執(zhí)照所載起造人申報納稅之情形，依前揭民法第398條規(guī)定，應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅；此外，約定租期屆滿後移轉(zhuǎn)房屋予出租人之情形，同屬以土地使用權(quán)與房屋交換，亦應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅。該部表示，類似上述混合契約之案況，前經(jīng)行政法院判決確定有案(參照最高行政法院2004年判字第971號判決、2007年裁字第1481號裁定)，爰今(9/19)核釋上開情形，應(yīng)按買賣契稅稅率申報納稅。
 
財政部說明，該部1997年12月27日臺財稅第861932893號函，係基於當(dāng)時商港法法令之限制，因此核釋航商向高雄港務(wù)局承租土地，由航商出資於該土地上興建房屋，並以該局名義為房屋起造人及所有權(quán)人，非屬契稅條例第2條課稅範(fàn)圍；2011年12月28日修正後商港法，港務(wù)局已不存在，爰廢止本部86年函。
 
財政部進(jìn)一步說明，該部2007年3月16日臺財稅字第09604517910號令土地承租人租地自費(fèi)建屋，房屋登記為土地出租人所有，出租人之租賃所得以營建總成本為租金收入之計算基礎(chǔ)，該房屋為出租土地之對價；惟依經(jīng)濟(jì)實質(zhì)係土地出租人以土地使用權(quán)取得房屋，應(yīng)依契稅條例第2條及第12條規(guī)定，按買賣契稅稅率申報納稅，請納稅義務(wù)人依規(guī)定辦理申報。